保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风险防范与规模扩张？房企的新发展模式是什么？在2023年，保利发展尝试给出自己的答卷。

2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去库存战略的执行帮助保利发展实现房企中唯一的四千亿级销售，同时在连续第6年的经营活动现金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

进入2024年，保利发展仍将坚持布局核心城市，把握“品质时代“机遇。在最新发布的行业白皮书中，保利发展提出应全方位理解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。

坚定去库存实现销售领跑

4月22日晚间，保利发展披露财报，公司2023年度实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下，保利发展全口径销售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展解读称，2023年，公司紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营策略，持续加强两级联动，以应对市场波动。

在管理层及时有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执行，4000亿元的销售成绩单之下保利发展的销售结构的持续优化：

城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近九成，同比提升2个百分点。珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广州与佛山合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。

市场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。

存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。

人效进一步提升。2023年，保利发展人均签约金额与2022年持平，人均交付套数比2022年提升26%；下属物业公司、商旅公司、代理公司等规模较大的产业公司，2023年元均效能均有不同幅度提升。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结的保障度交较高。长期以来，保利发展项目完成交付后才确认收入，并坚持以成本法计量投资性房地产，资产质量稳健扎实。截至报告期末，保利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未来收入保障度高。

债务结构持续优化

对比业绩快报，年报中新增披露的各项财务数据显示，保利发展在手资金充沛、负债进一步压降、现金流健康、债务结构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展实现了资源补充和债务结构优化，实现了安全和发展的平衡。

以开源节流为关键词，保利发展在2023年实现了连续第六年的经营活动现金流为正。开源方面，保利发展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产，全年新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续6年的经营活动现金净流入，保障了保利发展充分的“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。此外，公司报告期末已售待回笼资金约966亿元，未来可动用资金充裕。

降债务、降利息，双管齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中一年内到期的债务占有息负债比重为20.82%，较年初下降0.46个百分点。融资成本方面，年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体来看，多项举措并举之下，2023年保利发展财务结构进一步优化：期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

对财务安全最直接有力的证据，是在行业普遍收紧银根的背景下，保利发展逆势加码股东回报，既展现央企责任担当，也体现了发展信心。按今年一月前期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

向“新质生产力的基础设施服务商”转型

进入2024年，保利发展仍然保持进取的态度。在资源端把握布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结合公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发展有望穿越新的地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端，最新发布的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出：“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保利发展不仅是“销冠”，近年拿地金额也位居行业首位。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城，新增项目楼面均价15187元/平方米。

在优质增量资源的补充下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近七成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。

在销售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今年的全国两会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

保利发展正是行业内第一个提出进入品质时代的房企，也是最先落实产品制胜理念的公司。在这一战略的指引下，保利发展形成了“天悦和”三大产品系十二大子品牌，且获消费者认可。2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意的是，保利发展今年进一步拓展“品质时代“的内涵，将”服务“摆在了更为显要的位置。事实上，新一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书。保利发展解释称，“房地产”大家讨论得更多的是销售，“不动产”注重资产价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户使用需求为根本出发点，全方位提升产品和服务品质。

从“好产品”到“好服务”，保利发展正着力延伸服务内容和扩大服务外延，城市消费与服务需求持续扩大，正开启多个新赛道。比如：围绕居住社区，对服务内容进行延伸，包括为业主提供家装家居、房屋交易租赁等增值服务，发展商业、养老、托幼等业务。再比如：从社区走向城市，围绕不动产的各类业态，扩大服务外延。探索公共服务、产业园区、商旅、会展和体育等服务及消费，挖掘市场价值。

在白皮书中，保利发展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展。

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